张椿军:在2013年的上半年我们每个月套数就是一个月一天一套,我一个月大概在回款在四千万左右,平均。到了下半年的时候,尤其是在九、十月份,那时候我们基本一个月两三套。也就是这个样子
采访时,张椿军告诉记者,珠江道12号是2011年开始正式对外销售的,销售一直在他的计划中进行,比较平稳。但是,从2013第四季度开始,销售情况突然急转直下,一个月只能卖掉两三套房子。
张椿军:我们卖到百分之八十几的时候我应该是全部收回了,至少包括我们所有的融资成本也好,一切的税收成本也好,我都收回了,对于我企业来讲,这笔资金没有什么压力,不是说我有资金链的问题,而是纯粹就是我剩余的利润,剩余的利润到底如何来促制它,是继续在这里让它沉淀还是我把它变成现金去再盈利?我说的,下一个就是说,一个是对融资,我们两个潜在的利益,一个融资的成本的算一个利益,再一个,对于我的企业来讲,我拿到这笔钱再去创收还有一个相对的收益。
张椿军原本的计划是想在2014年初就结束这个楼盘的销售,虽然开发成本早已经收回,不过销售情况的变化,使得他不得不考虑积压房源财务成本的核算,面对剩下的300套房子的销售时,张椿军感到了很大的压力,开始筹划着促销活动。
张椿军:现在是这样,这七个亿如果这个房子在这,存量慢慢往外卖及需要一个漫长的,如果按照我们10月、11月份的这种销售,每月一两套的话,每个月几百万回款的话,去化的时间是过长,太长了。
经过认真的思考,张椿军选择了一种特殊的6折优惠:珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款,简单的说就是一套房子总价100万元,购房人先交全款100万,以后每年给他返还10万元,连续返4年。
张椿军:就是说我让他把他存到银行,我平均吃了4%的利息这就等于我六折以外额外的收入,又收入了4%。我那60%的资金我还能去做资本运作,同时我也可以做下一个项目的储备资金,它给我带来的利润,或者我觉得这样的话,我把它退还给业主我也没有太大的损失,也就是说去了这4%,我拿出6%,6%对我们资金成本来讲是非常低的了。
张椿军坦言,在如今的金融政策大背景下,开发土地贷款的可能性非常小,作为一家房地产企业如果想发展,就必须要储备足够的资金来拿地,这次促销也的确为他带来了足够的资金储备。而当谈到时下秦皇岛其他楼市的销售情况时,张椿军同样表示压力很大。
张椿军:大家都想了很多的办法。除了我们这个办法以外,我们也了解到,其它的项目有一些存一万送几万,送八、九万,还有就是送一些精装,再有一些就是八五折、九折、明降,这些都有,大家都在想办法去化自己的库存或者是销量的、资金的回笼,所有的人都在想这些办法。几乎所有秦皇岛在建的楼盘都在想办法回笼资金。
秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光:现在销售的不是特别理想,实事求是的讲,特别是去年跟今年最近大家,这产品很不错,也很认可,也是很,因为地理位置和周边的环境、条件,因为沿海,离海最近的,也是酒店式公寓的,但是目前大的形势和百姓观望的状况形势,对于销售这块还是不太理想。看见很多,真的下手的人和掏钱的人还在观望。
记者:你现在实际销售了多少?
郎晓光:实际销售了100多套,一百六几十套的。
记者:您总共是应该是700多套。
郎晓光:应该是670多套。还有500套的存量。
郎晓光现在开发的是金梦海湾第一观,位于秦皇岛市中心海岸线,是离市区最近的一个纯一线海景公寓,如此优越的环境在三年里的销售情况却非常不理想,还有500套的存量。他也不得不推出了一定的优惠活动。
郎晓光:我们一次交款的,可能要优惠到达5个点,6个点,甚至最高的时候,达8个点这样的。
记者:就是92折、95折这样的?
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