调控下的楼市迷思

    蛇年春节过后，房地产市场忽然从灰败情绪中升温，在强劲购房需求的推动下，各地房价迎头上涨。据“中国房地产指数系统”的调查显示：2月份住宅价格同比上涨2.48%，涨幅高于1月份的1.2%和2012年12月份的0.03%。就在这一数据发布几天后，号称“史上最严厉调控”的“国五条细则”发布，受此政策影响，银行股、地产股纷纷下跌，楼市再次跌入迷雾。

    本轮调控严厉之处有两点：一提高二套房首付比例和贷款利率，二出售自有住房严格按转让所得的20%计征个人所得税。政策的初衷，无非是用提高购房门槛、增加交易成本的方式，抑制“投机投资性购房”。从操作上来看，属于以往调控手段的延续，只是极大提高了调控力度而已，并没有什么新意。至于调控效果，目前还有待观察，但并不妨碍做些预测。

    基于供需关系的不均衡，中国房地产市场存在巨大差异。北上广深等一线城市，厦门、温州等个别富裕城市，大量人口或投资资金的涌入与住宅用地的缩减、二手房惜售，在客观上形成供小于求的局面，令房价居高不下，反而存在疯狂飙涨的动力；而内陆省会，三四线城市，乃至县级城市，正处于城镇化过程中，或房地产业刚刚萌芽，相对于有限的实际购买能力而言，房地产开发力度与规模空前繁荣，市场趋于供过于求，甚至出现“泡沫化”倾向。

    调控新政中，除全国统一限购标准外，提高二套房首付比例、贷款利率和加征个税的措施主要放在“对房价上涨过快的城市”，模糊的说法指向北上广深等一线城市，也会波及某些过热地区。

    国五条细则一出，增加了二手房交易成本，可能带来两个结果。一、令存在实际需求的购房者流向一手房市场，提高新房售价。对一手房开发形成刺激效应，地产商加大拿地、开发力度，政府卖地收入暴涨，但批地力度并不会随之加大，只能从提高底价上做文章，土地供应紧张的局面进一步推高房价。二、因个税加重，二手房卖家短期减少，加剧供不应求的局面，进而推高二手房售价。从长期看，在“卖方市场”的机制调节下，不排除二手房卖家的个税负担转嫁给买家，造成实际的房价暴涨。

    从长期看，房价毫无疑问呈上涨趋势，目前的不合理，主要是因为，沦为投机产品的房地产提前透支了未来的上涨空间，成为购房者的“不可承受之重”。房价“屡调不降”，与其说是被实际需求推高，不如说被无节制的货币增发绑架。之前几年一些有关系、有门路的国有企业、地方企业和私人企业纷纷介入房地产市场，导致大量资金涌入楼市，压迫传统制造业，制造业出现流动性不足，实业萎缩，大量投资机会转移到楼市，进一步加剧房地产投机行为。

    这场击鼓传花的游戏中，链条末端的普通人处于弱势地位。眼见房价疯涨，而收入却增长不力，在投资渠道窄化的背景下，为了免使有限的银行存款贬值，只得东凑西借，纷纷沦为“房奴”。普通人的加入，让“房姐”、“房叔”有了“接盘人”，也因此成为房地产畸形价格的“买单者”。

    一个不可否认的事实是，以抑制房价为目的的政策调控，到头来每每成为房价走高的幕后推手。资本的逐利属性使然，只要有价格波动，就会有投机行为出现。跌涨之间出现的投资机会，助涨了房地产投机的火焰。旨在打压投机行为的调控政策，反而不情愿地沦为投机者的“帮凶”。

    说到底，这并非一场公平的交易。信息、资源、关系的不对等，成为划分贫富的真正鸿沟。“道高一尺魔高一丈”，对于龚爱爱之流，如果不是运气差点，政策调控恐怕永远不会构成难题。而撮尔小民除了在感慨房价之余，也只能无奈地加入“房奴”序列，或者，在对房价下跌的美好预期中，等待着购房梦的一次次破灭。