宋林飞：房价涨幅远超居民收入增长(3)

宋林飞：对，你的总收入，当然这个收入是税后的，就是税后的总收入要花几年（可以买一套房），现在看一般都是两位数，10年以上，10年以上这个水平就偏高了，因为我的同学在美国，他一般都是3年左右（的税后总收入就可以买一套房子），如果是当教授的，他一般3年左右就可以买一栋别墅了，其他的公寓也可以，所以在这种情况下，我们的房价偏高以后，很多家庭难以买房。这个“房价收入比”是衡量房价过高的一个重要标准。

主持人：您认为物业税有没有可能在近期内开征？

宋林飞：开征物业税总得要一、两年以后，因为现在税收的条文还需要起草，但是现在有两个共识，一个就是要征收，征收的理由是地方政府现在有土地出让金，以后的地方政府有什么收入？这是从地方政府的财政收入来源、税源来看，需要征收物业税；另外一点就是要抑制炒房，收了物业税以后，你就不能同时4、5套同时空置在那儿了，空置在那边你要交税的，就像美国的次贷危机以后，美国的房地产价格比较便宜，有的人说要不然去买一套放在那边？我说你不要去买，因为它的物业税比较高。

现在结论性的看法就是：以后物业税是肯定要收的，这是势在必行的。那么这个物业税怎么收取，照目前的情况来看，它肯定是先收商业地产，再收居民的住宅地产。

注册地产的时候，现在较为达成共识的是，第一，作为自住房的一套房，就是你仅仅拥有一套房，这套房可以免征物业税，从第二套房开始要开始征收物业税，这些部分分歧都不大，到下面可能就开始出现分歧了，一个是物业税是不是新老房子一样收？现在看来比较难，为什么？老房子的土地出让金是70年，已经有了，所以以后要考虑到这些因素，当时购房的时候出让金就比较高，比如说现在的房价就比较高，因为它里面内含了70年的土地使用权的问题，这是一次性出让的，那么以后怎么办？以后的房子不需要70年一次，土地的价格要便宜一点，我现在主张的是（只收取）10年，还有剩下的60年怎么办？交物业税去，这10年里面开发商放在地价里，这样以后的房子价格就可以便宜，但是你现在进门容易，出门还蛮难的，房价比较低，但是你10年以后要慢慢交物业税的时候，老房子就交得比较高，这样我认为适合年青人、新毕业不久的大学生群体和进城的农民工，为什么？因为它进门容易。而这些老房子进门就进不去，因为它一下子房价就很高了，所以收物业税就碰到这个问题了。

形成土地财政的根源是分税制

主持人：你认为形成现在这样的土地财政的根源是什么？

宋林飞：因为分税制，就是中央和地方分税，哪些税收归地方，哪些税收归中央政府，现在土地的出让金这一块，包括房子的一些税收都在地方政府的财政收入里，你说，如果你当地方官员的话，土地的主要收入都在地方财政这一块，当然你有自发的冲动希望可以多得到一些，对不对。

这个分税制的办法，如果要抑制地方政府追求土地收入的最大化，只有一个办法，就是把这个税收结构调整一下，分税制还是分，比如说把企业的所得税的一部分，或者是所有都归地方政府，让它直接发展企业，但是把土地的所有市场，因为你收回来很容易，你是国土资源嘛，由国家来收取，土地的最终所有权是国家，我们的土地都是国家的，下面都是使用权的问题，其实这种使用权，地方政府在出售或者出租土地的时候，你的收入归中央政府也是合理的，假如是这样的话，那么把土地出让金收归中央政府，中央政府把企业的所得税等产业税收项目给地方政府，这样也是可行的，当然，这要下决心。

如果这样可行的话，有两个利益：一个就是鼓励地方政府发展产业，因为你企业越发展，税收越多，对地方政府越有利，第二就减少了地方政府追求土地收入最大化的冲动。

房价不宜大起大落

主持人：您认为近期和中长期中国的房价走势将是一个怎样的态势？

宋林飞：假如说我们从房地产市场快速发展开始，看50年或者看100年，这个房价是逐步上去的，有上升的空间，是逐步上行的，逐步上升的因素一个就是通胀因素，第二个因素我刚才讲到了，就是城市的公共基础设施的建设，第三个因素就是城市化发展以后，文化的建设等等，从这个意义上讲，房价从长期来看，是一个上升的曲线，但是我们现在谈论的房价上涨都是短期的，短期里面是不适宜大幅度的上涨的，因为大幅度上涨以后，把后面的上涨空间占掉了，最典型的例子就是10多年前的海南和北海，房价一下子上去，结果垮掉，垮掉以后把当地的银行都拖垮了。