宋林飞：房价涨幅远超居民收入增长

房价涨幅远超居民收入增长

主持人：宋院长您好，今年“两会”上你的一个提案是关于房价的，你对中国楼市的基本判断是什么？

宋林飞：房地产市场肯定还是要发展，但是现在大家反映比较突出的问题就是去年的下半年到今年年初，房价上涨过快，有的城市单价偏高，这就造成很多种低收入者买房困难，影响到“安居”，我们中国古人讲要“安居乐业”，如果不能安居的话，那就做不到乐业，小康社会建设的进程就会受到影响，所以我建议在房地产市场加大宏观调控，抑制房价过快上涨。

主持人：你觉得现在中国的楼市里面泡沫成份有多严重？

宋林飞：房地产市场的泡沫最直观的判断就是房价的上涨，在短期内房价上涨的幅度，如果超过居民收入的增长，如果超过通胀、超过GDP，通过这样一些直观的数据来看，房价在短期内陡然上涨，在国际上都称为滋生了房地产泡沫。所以从房价短期内的上涨来看，中国去年下半年到现在应该说是存在泡沫的，因为去年有70个城市里面上涨率达到9.5%，这个幅度就很高了，有的城市最高的甚至达到35%，肯定是远远超过居民收入的增长了。

另外一点也可以测量房地产市场的泡沫因素，就是住房的空置率，很多房子空置在那儿，没有居民去住，在国外来说，一般的住房空置率在3%到7%左右，也就是说100套房子里面，有3到7套房子现在还没有人住，但是在我们国家就远远高于这个数字。

主持人：现在中国住房的空置率有多少？

宋林飞：可能是20左右，但是有的城市还要更高，因为还没有进行普查，只有一些典型城市的典型数据，有的城市里面的空置率更高，所以总体来说，我们国家住房的空置率高，这实际上也是一种泡沫因素，因为它没有被居民利用，闲置在那边。

地方政府和开发商推高房价

主持人：你提出调控楼市的政策建议，在你看来，之前楼市的调控政策为何收效甚微，甚至有些东西都是无效的？

宋林飞：应该说政府在房地产市场上采取了不少措施，有的政策效果比较显著，有的政策效果比较弱，有的方面还缺少相应的政策。

政府采取的政策为什么有的效果好，有的效果差？第一个因素就是政府本身不是一个利益中立的人，他也是一个“利益相关者”，因为土地使用权的出让收入是属于地方政府的，所以地方政府有一种自发的冲动和倾向，追求土地收入的最大化，这一点也有客观原因，因为地方政府的财权和事权不完全对称，就是地方政府要做很多事，但是他的财政收入往往不够，那怎么办？现在正好有一个机会，在城市化的发展过程里面，房地产市场要发展，所以房地产市场发展的过程当中土地的出让金这一大块，还有在房地产交易的过程里面，它还有很多税收，这些税收项目，主要都是归地方政府的，所以你看如果房价高了以后，地价就高，地价高了以后，房价又高，轮番上阵，这样对地方政府的土地收入就可以得到增加。

主持人：你觉得还有其他的原因导致现在整个调控不是很到位的状况吗？

宋林飞：另一方面原因就是来自于开发商，因为开发商追求暴利，在世界房地产市场，它的行业平均利润是5%到7%，所以在“房改”初期，我们设想普通商品房的开发利润应该控制在8%左右，现在肯定做不到，所以我现在就设想，因为普通商品房肯定要进行控制，对普通商品房要反暴利，那么这个暴利怎么界定呢？可以按照世界的平均行业利润乘二，实际上世界的行业平均利润率是5%到7%，我们是不是可以考虑到10%到14%？这个就是上限了，不能再高了，再高了以后普通的商品房价格对一些中低收入者购房的话，就不合理了，这是一个办法。

其实我觉得房地产市场政府应该分类指导：放开高端市场，所谓高端市场就是豪华的别墅，高档的公寓，像这些高收入者和富人消费的房地产市场，让市场去调节，放开；拍卖土地的办法也是“价高者得”，哪个土地出让金给得高，就出让给哪一家。

中端市场，在中低收入者购房的时候，就是普通的商品房，普通的商品房就不能采取这个办法了，应该是“价优者得”，2006年的时候，我提过这个建议，就是说既要看他的土地出让金的出价高低，同时也要看这个房子准备卖多少钱，当然，我们尽量给那些出售价格低的，这样就使得普通商品房的价格不至于不断上涨，上涨的幅度也不会太大，因为在售楼的时候，基本上就把这个价格定下来了。

主持人：也就是说在政府卖地的时候，就先确定一下这个房子大概要卖到多少钱？