被富豪抛弃的SOHO中国(2)

　　潘石屹在2011年的业绩发布会上透露，过往SOHO中国长期依赖的行业如钢铁行业，由于出现大面积亏损，基本不可能购买房子，当年客户名单中已没有钢铁大亨的名字了。

　　客户数量的急剧下跌，带来的直接影响是SOHO中国业绩的急转直下。2011年，公司全年实现营业额56.85亿元，同比下滑68.8%；净利润为38.92亿元，同比增长7%；公司最终完成销售109亿元，不到当年目标的一半。业绩缩水的主要原因为望京SOHO只完成了销售目标的1/5。值得注意的是，明显有别于SOHO以往的项目，望京SOHO的成交构成中，1000万元左右的客户已占到80%以上，且地缘性客户结构开始分散。

　　尽管潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层，于2012年3月重组新的销售团队，但在政府对房地产业的严厉调控和接踵而至的银根紧缩政策下，曾经创造多项销售奇迹的潘石屹很难力挽狂澜。

　　SOHO模式被迫转型

　　SOHO中国业绩下滑的速度远远超出潘石屹的预期。在2011年的业绩发布会上，他曾信誓旦旦地坚称，“今年（2012年）公司一定能完成230亿元销售目标。”然而SOHO中国2012年中期业绩却是上半年营业收入同比下降约54%；净利润为6.13亿元，同比下降约65%；截至2012年8月13日， SOHO中国仅实现合同销售额60亿元。

　　2012年7月，潘石屹在接受媒体采访时坦言，“资本市场、地方政府、税收、利润等多方面因素都逼迫公司必须转型。按照原来的路往下走的话，会越走越惨。”他于2012年8月正式宣布，SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。

　　据潘石屹自己描述，在散售模式下，SOHO中国赚10元有6元要交税，负担太重；再者，不少目标客户已经没有一掷千金买楼的实力了。

　　当散售模式“四面楚歌”且难以突破时，2011年至今，京沪租务市场却表现强劲，自持商业地产前景诱人。

　　SOHO中国的转型计划中，2015年将持有150万平米的办公楼物业，其中北京38万平米，上海112万平米，北京前门项目（已建成）和光华路SOHO II全部自持，两大型综合项目银河SOHO和望京SOHO也规划部分自持面积，上海复兴路项目、外滩204地块和仍处在官司中的外滩8-1项目50%权益面积全部自持外，其他5个项目也留有自持面积。公司预计5年后SOHO租金收入将超过40亿元。

　　然而散售到租赁的转型，实际就是进入一个新行业。如永正资本总裁王威指出，租赁客户更看重产品的功能性和经济性，如工程质量、内部动线和交通、平面布局的便利和经济、物业服务品质、运营管理效率等，而这些全是SOHO中国的弱点。

　　国信香港在研究报告中也明确指出，“公司（SOHO中国）对于经营持有商业地产的经验不足。以北京前门项目为例，公司在运营方面存在较多不足。我们需要用更长的时间来观察公司是否能做好商业地产。”

　　潘石屹亦承认，“SOHO中国擅长的不是商业运营。”他表示，未来SOHO中国要考虑如何把全世界五大代理商动员起来，让他们提供租房服务。另外，在管理过程中，如何与全世界最大的在体验做得比较好的商业管理公司合作，共同管理好旗下持有型物业。

　　事实上，无论是房地产业内还是资本市场，都对SOHO中国能否转型成功表示疑问，多位业内人士一致认为，一般商业地产租金的爬坡期平均需要3年左右，这也意味公司未来3-4年内将面临偏低的收入和盈利，面临目标客户换层、营销优势失效、现金流削弱、资产周转率大幅下降等诸多问题，“如果其项目执行出现任何延迟，则其对租赁收入增长的预期都可能落空。”如标准普尔所言。